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Les Investisseurs 4.0Author: Paco Debonnaire Language: fr Contact email: Get it Feed URL: Get it iTunes ID: Get it |
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302 - 35 000 marchands de biens : comment encore trouver de bonnes affaires ? Avec François Bourgoin
Wednesday, 29 July, 2026
Transforme ta gestion locative avec Qalimo (30% de reduction avec le code PACO) 👉 investisseurs40.com/qalimo-- Résumé de l'épisode Le métier de marchand de biens attire de plus en plus de monde. Mais dans un marché passé d’environ 6 000 à plus de 35 000 opérateurs, comment continuer à trouver des opportunités, créer de la valeur et surtout durer ?Dans cet épisode, je reçois François Bourgoin, marchand de biens depuis plus de 20 ans. Après avoir dirigé plusieurs agences immobilières, il se consacre aujourd’hui entièrement à l’achat-revente, avec une quinzaine d’opérations par an.Sa spécialité : les divisions de bâtis et de terrains, les lotissements et surtout les anciens corps de ferme. Des biens complexes sur lesquels la valeur ne se crée pas forcément avec de gros travaux, mais grâce à la maîtrise de l’urbanisme, à la préparation technique et à la résolution de problèmes.Car diviser une propriété ne consiste pas simplement à tracer un trait sur un plan. Il faut vérifier la constructibilité réelle, les accès, la pente du terrain, la nature du sol, l’assainissement, la défense incendie, la capacité des réseaux ou encore la présence d’arbres protégés. Autant de détails capables de réduire fortement la valeur d’un projet lorsqu’ils sont découverts trop tard.On décortique ensemble :Comment François prépare ses opérations avant même que son offre soit acceptéePourquoi il continue à travailler les dossiers refusés et sait parfois attendre plusieurs mois avant de revenirComment il a négocié un corps de ferme affiché 367 000 € pour finalement l’acheter 267 000 €La création de valeur administrative, sans rénovation lourdePourquoi il conserve les photos, les documents et les échanges de chaque visite, parfois pendant plus de dix ansSa méthode pour analyser la liquidité d’une division ou d’un corps de fermeComment transformer les agents immobiliers en véritables partenaires de sourcingPourquoi un constat de commissaire de justice peut éviter un litige majeur après la reventeLes risques invisibles du métier : mérule, fissures, humidité, réseaux insuffisants ou sécurité incendieComment ajuster sa marge au risque, avec un objectif généralement compris entre 20 et 30 %L’importance de s’entourer d’architectes, géomètres, experts bâtiment, bureaux d’études et autres marchandsPourquoi François travaille désormais avec un groupe de cinq opérateurs complémentairesFrançois partage aussi une règle essentielle : un marchand de biens est un chef d’orchestre, mais sans musiciens, il ne peut rien jouer. Dans une activité où l’imprévu reste toujours possible, la qualité du réseau, la traçabilité des informations et la capacité à faire intervenir les bons experts deviennent de véritables avantages concurrentiels.Un épisode très concret pour comprendre ce qui sépare une opération improvisée d’une activité professionnelle capable de traverser les cycles.Bonne écoute 🎧 ! -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans fauteSuis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;)Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
